Como funciona a portabilidade de financiamento imobiliário? – #CerbasiResponde

Tempo de leitura: 5 min

Escrito por Equipe Micro Credito RS
em maio 14, 2021

Se você está cansado(a) de pagar
o seu financiamento imobiliário porque constatou
que ele é muito caro, uma das possibilidades
que você tem é migrar para um financiamento
mais barato através da portabilidade. Para explicar sobre isso,
eu vou ler a pergunta enviada
pela Mariana Persiani, que mandou a pergunta
com a hashtag #cerbasiresponde em algum comentário
de algum post meu, em alguma das redes sociais,
perguntando exatamente o seguinte: Bom, Mariana, para você
e todos aqueles que estão interessados,
ou deveriam estar, em migrar o seu financiamento
para outro mais barato, vamos entender
o que é a portabilidade. Portabilidade é uma convenção
que se estabeleceu de possibilitar a mudança
de um financiamento, ou de uma negociação de crédito
para outra, teoricamente mais vantajosa,
com algumas simplificações no processo de avaliações
de crédito. Imagine que você
já tem um financiamento em que houve um processo
de avaliação desse crédito, você mandou
uma série de documentos, prestação de contas
sobre suas informações de renda, seu histórico para conseguir
aquela taxa de juros, passado um tempo você vê
que os juros da economia caíram e você constata
que aquele juros contratado, na verdade,
o custo efetivo total, que são os juros da operação,
mais seguros, mais taxa
de abertura de crédito, enfim,
todo aquele pacote de custo que faz parte
do seu financiamento está pesando demais comparado
com o que o mercado oferece. Você pode então solicitar,
normalmente, a outro banco, não àquele que você já tem
um financiamento contratado, pode solicitar
a portabilidade de crédito. É só chegar ao banco
e solicitar e migrar? Não,
não é tão simples assim. Primeiro ponto: o outro banco
que você está consultando, precisa ter o interesse
de distribuir novas possiblidades de crédito,
ou seja, precisa ter
recursos disponíveis para que as pessoas
comprem imóveis dentro do programa
de crédito imobiliário. Se a economia
está reticente, se as instituições financeiras
não estão fomentando o crédito, não adianta solicitar
a portabilidade que o banco, basicamente, pode não ter interesse
nesse tipo de serviço. Nenhuma
instituição financeira é obrigada
a te emprestar dinheiro, ela precisa ter
interesse nesse processo, ter alguma perspectiva de lucro
nesse processo. Mesmo com juros mais baixo, se o sistema financeiro
está desequilibrado, se a inadimplência
está muito elevada, se o banco tem que sanear
a sua carteira para diminuir as perdas, normalmente ele vai conter
a oferta de crédito e vai preferir ofertas
de crédito mais objetivas, processos mais simples
do que a portabilidade. Primeiro ponto
é o banco ter interesse. Segundo ponto
é o banco confiar em você, ou seja, digamos
que você contratou lá atrás um programa de financiamento dentro de uma taxa de juros
negociada, dentro de uma situação de renda
que você tinha, e nesse momento você constata
que está caro esse financiamento, não só porque
os juros caíram, mas porque
a sua situação financeira ficou um pouco mais complicada,
que aquela prestação que você conseguia pagar
com folga lá atrás, já não é paga
com tanta tranquilidade. Isso vai ser constatado
em uma nova análise de crédito, se você tem uma condição
pior do que a que você tinha, provavelmente
a sua análise de crédito vai ser pior também
e o banco vai identificar, o novo banco vai identificar que você não tem um perfil
de crédito tão interessante quanto demonstrava ter
há um tempo atrás. Então o banco, mesmo tendo interesse
na portabilidade, pode não ter interesse
no seu perfil de crédito. Terceiro passo:
digamos que o banco tenha interesse
na portabilidade, digamos que o seu perfil
de crédito está adequado, você entra em um novo processo
de análise de crédito, em que novos documentos
terão que ser enviados, documentos relacionados
à renda, ao imóvel
que está sendo financiado, enfim, algumas informações
serão comprovadas, um processo muito mais simples
do que o primeiro, mas haverá
uma burocracia, sim. Se após essa burocracia
for constatado que você tem direito
a um financiamento mais barato, o novo banco tem interesse
em ter você como cliente, ele vai oferecer
uma taxa mais vantajosa. Qual seria a taxa
mais vantajosa a ponto de justificar eu migrar
meu financiamento de um banco para o outro. A resposta é que se você
tem um Custo Efetivo Total hoje, digamos, de 9,5% ao ano, e consegue
um Custo Efetivo Total de 9,2%, você deve migrar. Estamos falando
de financiamento imobiliário, estamos falando de um contrato
de longo prazo, às vezes de 10, 15, 20,
30, 35 anos pagando juros
sobre um capital que o banco colocou
à sua disposição, ou seja, pagando o aluguel
do dinheiro do banco. Se você pode reduzir
o custo do seu aluguel de 9,5% para 9,2%,
você deve reduzir. Então, respondendo objetivamente
a sua pergunta, Mariana, se vale a pena, se é vantajoso
fazer a portabilidade, a resposta
é que se você encontra, após uma análise completa,
após todo o procedimento, toda a romaria
que você tem que fazer para identificar
que a portabilidade é viável, você encontra uma condição
mais vantajosa do que a que tem, você deve fazer,
seja ela 0,1%, 0,2% ao ano, você deve migrar. A ressalva é a situação
em que, por exemplo, você tem
um relacionamento bancário de muitos anos que implicam em um cartão de crédito
interessante, investimentos interessantes, um pacote de serviços
muito completo que justifique você pagar
um pouco a mais de financiamento, mas mesmo nesse ponto
eu chamo a atenção que hoje você não precisa
estar num banco o qual você tem conta
há 30 anos para ter isenção de tarifa.
Num banco digital você consegue abrir conta
e ter isenção de tarifa. Se você não usa
outras modalidades de crédito, não precisa manter aquele limite
do cheque especial em R$ 10 mil, R$ 15 mil,
R$ 20 mil. Você pode, simplesmente,
migrar para um banco novo e, eventualmente, quando precisar
de algum tipo de recurso, analisar se aquele novo banco
tem a possibilidade de alguns dias sem juros
no cheque especial, só pagando IOF,
ou eventualmente, até usando um pequeno empréstimo
que custe um pouco mais caro, mas dentro de uma estrutura
um pouco mais leve de custos. Avalie como um todo
o seu relacionamento, porque normalmente,
hoje em dia, não vale a pena
manter o relacionamento só diante da possibilidade
de, talvez, contar com o crédito de um cheque especial,
um cartão de crédito, um empréstimo. O mercado financeiro
mudou bastante e hoje, a melhor solução
de investimento está em ter
o seu financiamento no banco que oferece
o melhor financiamento, o seu investimento
no banco ou corretora que oferece
o melhor investimento, seus produtos e seguros na seguradora que oferece
a melhor proteção, a melhor relação
a um custo-benefício. Enfim, estude o mercado, porque num relacionamento
de longo prazo qualquer 0,1% ao ano
faz grande diferença nos resultados finais.
Mariana, espero ter respondido e ajudado você
a colocar seus planos num caminho mais rentável.
Sucesso em suas escolhas, afinal, enriquecer
é uma questão de escolha.

Poderá ver o vídeo no youtube Aqui

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